作者：Alex Cohen，CORE Group Marketing 首席商务专家
在不到五年的时间里，Uber 及其竞争对手改变了我们许多人选择的城市出行方式。同样，他们打破了商务和休闲旅客对租车的依恋。现在，人们的注意力都集中在无人驾驶汽车将如何不可避免地改变城市和郊区生活。但是，无论配备人工智能的汽车是在 5 年还是 20 年内普及，拼车（有或没有司机）的持续爆炸式增长将迅速改变汽车在我们生活中的位置。这场移动出行革命将对房地产的估值方式产生什么影响？它带来了哪些机遇和挑战？
BMW 认识到，它的未来主要不是作为汽车销售商，而是一家拼车公司。 ReachNow 是 BMW 的首个移动出行服务，在布鲁克林、波特兰、西雅图和许多欧洲城市提供。按分钟、小时、英里或天支付共享车辆的费用，无需停车、保险或维护汽车，其经济性和灵活性理由可能太强大了，除了最痴迷的城市汽车拥有者、通勤者或游客之外，所有人都无法承受。鉴于 美国平均车辆 95% 的时间都停放着，拼车显然减少了停车需求，并将继续减少交通和拥堵。
拼车与城市
在汽车普及之前，像纽约这样的城市看起来并没有太大的不同。建筑物没有今天那么高，街道上的用途也没有那么多的划分。我不认为随着私家车使用量的下降，城市会发生物理变化。
然而，曼哈顿停车场所有者和运营商的长期前景并不乐观，因为他们享受着房地产历史上最赚钱的业务之一，因为汽车共享取代了汽车所有权和对停车的需求。在需求较低时期，公司拥有的拼车车辆将需要存储和维修中心，但这些很可能位于房地产不那么昂贵的地方。
红钩效应
在纽约市，在像 Red Hook 这样通常无法乘坐公共交通到达的社区，历史上住宅房地产的定价一直反映这一限制。但是，凭借有吸引力的住房选择和海滨公园等便利设施，房地产的价值应该会比其他地区更快，因为拼车克服了不便。
郊区
最早的郊区在汽车普及之前发展为“铁路郊区”。这些吸引了与城市有专业和商业联系的居民，但他们更喜欢并有能力住在有火车站的私人住宅中，步行即可到达社区零售和服务。正是汽车催生了战后郊区的爆炸式增长，其中家庭以外的所有活动都依赖于汽车。这些社区现在面临着最大的规划和发展挑战。例如， 郊区的大型购物中心可能会为每平方英尺的购物楼层面积提供多达 4 平方英尺的停车位 ——随着驾驶习惯的改变，其中大部分可能会变得多余。
虽然城市生活在婴儿潮一代和千禧一代中越来越受欢迎，但以牺牲郊区为代价，但我不认为拼车会极大地改变个人或家庭对一种生活方式的偏好。但是，我们已经不堪重负的铁路基础设施将承受沉重的负担，因为拼车消除了火车站停车的费用和烦恼。从郊区进出纽约市的火车乘客量将不可避免地增加。
零售目的地
零售业目前的困境是广为人知的。拼车的增长可能为一些零售业的繁荣和零售房地产的升值提供了机会。拼车应该使具有体验品质的独特零售目的地更具吸引力。例如，我预计 Woodbury Premium Outlets 的客户（和销售额）会增长，该奥特莱斯在全国奥特莱斯中心中是无与伦比的，因为它包含奢侈品牌。Woodbury Commons 位于曼哈顿以北 50 英里处，但拼车将使整个大都市区更容易到达这个目的地，并且作为点击 Gilt.com 的替代方案可能更具吸引力。
作为房地产行业的专家，我很高兴通过 Guidepoint 与您联系，并在电话中与您进一步讨论拼车及其对城市房地产的影响。
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