作者：Sebastian Moritz，Moricon Consultants Ltd. 和 ResiSettle Ltd，Gryphon Partnership 合伙人
本文重点介绍了独立酒店经营者在考虑在其当前业务结构中增加住宅时面临的一些挑战和机遇。由于主要品牌已经在住宅市场进行大量投资——以知名品牌承诺和全球支持结构为后盾——下面列出了非品牌酒店组织面临的一些重要因素。
为了强调经济实力，品牌酒店行业目前在 406 个全球计划中拥有 55,000 多套公寓，由 64 个国家/地区 180 多个地点的 70 多家不同的酒店运营商提供服务，其中万豪、雅高和四季酒店占一半以上。
因此，非品牌运营商很容易加入住宅物业的潮流，但确保这种投资的所有利弊都得到彻底调查，以避免山寨的情况，反而会产生大量问题，这是有回报的。
乍一看，作为独立运营商开展住宅项目有很多优势：
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酒店开发现金流： 能够出售期房住宅，通过资本支付在实际完成时提供资金。此外，如果您之后自行管理项目，则可能会产生大量管理费。
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具有酒店访问权限的住宅 Command Premium：莱坊 （Knight Frank）、第一太平戴维斯 （Savills） 和 Graham Associates 最近的研究都表明，与非品牌住宅相比，老牌运营商的溢价约为 30%。但是，需要根据地点的不同承认巨大的波动（即纽约的 -15% 折扣到曼谷的 +60%）。
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避免周期性或季节性变化： 有人居住的住宅通过服务费和/或住宅服务消费全年创造现金流。
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自有品牌溢价估值： 一个成功的项目可以提高酒店项目的知名度，并展示卓越的服务。
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性价比优势： 按每平方英尺的资本价值计算，住宅可以提供比普通酒店住宿更高的价值。
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更加绑定忠诚的客户： 以相同标准提供的酒店服务以及维护和照料，吸引了忠实客户的额外消费。
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Lock-and-go 的心态： 客户可以无忧无虑地使用他们的财产，无论是否居住。
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市场差异化： 允许设置新的价格、品牌标准和服务，以在困难或饱和的市场中竞争。
虽然这一切听起来很棒且合乎逻辑，但如果您不了解幕后情况，您可能会得到一个相当粗鲁的惊喜，从而使您的客户的商誉和您的财务状况处于危险之中。
品牌酒店住宅如此成功的主要因素之一在于其结构。他们是成熟的全球业务的一部分，由于其投资组合规模、现金流和影响力，他们不仅能够更容易地吸引所需的资金，而且还拥有多年经验中获得的运营知识以及人员配置专业知识和服务标准。
让我们来看看您在加入住宅潮流时可能会遇到哪些痛点：
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现金流量： 这里的现金流过程不同，因为只有在成功出售后移交公寓后，您才会收到款项。此外，您还必须考虑一两个月的人员成本、建筑物的前期保险费、开业前运营设备等支出，这可能会导致压力。
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住宅营销： 由于市场上到处都是类似的待售单位，您需要考虑如何在展示、服务和运营方面将自己与竞争对手区分开来。您可能只有五分钟的时间来说服人们您可以提供的服务，同时他们进行传统的观看体验，这比传统的酒店营销要少得多。强烈建议提供专业的营销指导。
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法律平台： 在您开始之前，我强烈建议您先提供结构化的法律和销售建议，以指导您了解房屋所有权规则、管理协议、租赁合同、服务费预算、房屋协会规则、建筑法规等。您需要了解您必须支持的建筑责任和保修——有些可以在 12 个月内失效，有些只能在 10 年后失效。最后，如果您需要出售酒店会发生什么 – 您的住宅服务会发生什么？
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空间规划： 将可用的可售空间最大化用于存储、车库停车和其他具有商业吸引力的机会是非常诱人的，但不要忘记，您可能还拥有一支服务专业团队，他们将为您的使命和愿景而生活和呼吸。如果空间有限，您将阻碍他们未来几年的努力。这可能会导致更高的员工波动、更高的建筑运营成本，并最终导致客户信任的博学。绝对是一个虚假的经济。
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与现有业务保持一致： 您是想体验豪华住宅还是适合家庭入住的优惠？您计划如何协调这两项操作？这简单地说明了显而易见的事实：除了您的酒店之外，您是否准备好与技术上永远不会离开的客人进行另一个 24/7 全天候运营（这可以创造自己的动态！
您还在寻求在现有酒店运营中增加住宅吗？ 莱坊 （Knight Frank ） 将小型酒店甚至非品牌酒店品牌的进入标记为值得关注的新趋势。关于营销策略，您的客户希望与您的品牌相关联并享受您的产品的好处。您将吸引志同道合的客户，他们希望与有共同点的其他人一起生活和社交。
虽然住宅市场仍然竞争激烈，但它仍然提供了巨大的好处。但为了茁壮成长和生存，你必须问自己：我可以在哪些方面做得更好，我可以在哪些方面与竞争对手不同？ Graham Associates 的 Chris Graham 预测，更多的 3 星级或 4 星级运营商将涉足服务式公寓市场，因为它将不再是成熟豪华运营商的唯一领域。
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